Kentsel dönüşüm proje ve uygulamalarına aşına olmayan okuyucular için bazı ön bilgiler. Şu anda furya halinde yürütülmekte olan Kentsel döşüm faaliyetleri 2012 yılında kabul edilen 31.05.2012 tarihli Resmi gazetede yayınlanan 6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ve revizyonları ile bu kanunun çizdiği çerçeveye ve rotaya uygun, uygulama yönetmelikleri, tebliğler, CB kararnameleri, değişik kurumsal yapılanmalarla külliyetli bir kentsel dönüşüm mevzuat havuzu oluştu. Bu mevzuat havuzuna göre 2020-2023 pandemi döneminden sonra uygulamalar hız kazandı, günümüzde bir kentsel dönüşüm furyası tam gaz devam ediyor.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında yaygın olarak kullanılan APKİS SÖZLEŞME modelini biraz irdeleyelim. APKİS’in açılımı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Özleşmesi. Bu sözleşme modeline göre; dönüşüme karar veren kat malikleri, yani daire sahipleri yüklenici (müteahhit)  adaylarından teklifler alıyorlar. Maliklerin mutabık kaldığı yüklenici ile sözleşme yapılacak. Bir sözleşmenin en önemli maddesi ödeme konusudur. Yüklenicinin sunduğu hizmeti malikler nasıl ödeyecek? Mevcut ihale yasası ve ilgili mevzuata göre yaygın uygulama şekli NAKDİ ÖDEME’dir. APKİS modeli nakdi ödeme yerine AYNİ ÖDEME, bir nevi TAKAS ticareti yolu ile nakit ödeme gücü olmayan maliklerin de kentsel dönüşüm sürecine kolay katılabilmelerini sağlamak için düşünülmüş bir model. Maliklere arsa paylarının bir kısmını yükleniciye devrederek kentsel dönüşüm sürecine katılmalarına teşvik ediyor.

APKİS’in Uygulama pratiği nasıl oluyor, biraz da ona bakalım. Her apartmanın veya çok bloklu sitelerin üzerinde inşa edildikleri parselin yüzey alanına (m2) ve bulunduğu mevkie göre belediyeler tarafından belirlenmiş kullanılabilir inşaat alanı hakkı var. Bu hakları belediyeler İMAR DURUMU kriterler kümesi olarak ilan edip arşivlerinde saklıyorlar. TAKS (Taban alanı katsayısı), KAKS(Konut alanı katsayısı=EMSAL), bina yükseklikleri İMAR durumunda belirlenmiştir. Kentsel dönüşümle yenilenecek bağımsız konutlar veya işyerleri, blok apartmanlar, çok bloklu siteler bu kriterlere göre yenilenmek zorunda. Her bağımsız bölümün arsa payı, kullandığı inşaat alanı ile orantılı olarak tapu senedinde ve tapu sicil defterlerinde kayıtlıdır.

APKİS modeli sözleşmenin esası, yüklenicinin hizmetinin bedelini maliklerin arsa paylarının belli orandaki kısmını talep etmesidir. Bunun anlamı toplam inşaat alanının belli yüzdesini yüklenici almakta, bu alanda yapacağı bağımsız bölümlerin satış gelirleri ile inşaat maliyetlerini ve risk ve karlarını sağlamaktadır. Yüklenici ile malikler arasındaki arsa veya kullanılabilir inşaat alanı paylaşım oranları bölgelere, kentlere ve semtlere göre değişkenlik gösteriyor. Yükleniciler rantı yüksek yörelerde daha düşük oranlarla çalışabiliyorlar, rantı düşük yörelerde daha yüksek oranlarla çalışıyorlar. İstanbul’da semtlere göre yükleniciler ve malikler arasındaki pay oranları kabaca şöyle:  %30-50 aralığında yüklenici payı, %70-50 Aralığında maliklerin pay oranları seyrediyor. Bu oranlara göre maliklerin arsa payları da kullanılabilir inşaat alanları yani daireleri küçülecek, buna karşılık yüklenicin payına düşen arsa payları üzerinde yapacağı yeni daireler gayrı menkul pazarına sunulacak.   

Bu verilerden sonra yazımızın başlığı “ KENTSEL DÖNÜŞÜMDE APKİS MODELİ “Türkish mortgage “ krizi tetikler mi ?” sorusunun yanıtını arayalım.  Sayısal verilerle süreci resmetmeye çalışalım. Örneğin 100 daireli bir siteyi, %30-70 pay oranı ile bir yüklenici APKİS modeli sözleşme ile üslendi. Mevcut malikler için %70 arsa payı üzerine %30 oranında küçülmüş 100 daire yapacak. Yüklenici de %30 arsa payına karşılık aynı büyükte 30 daireyi gayrı menkul pazarına sunacak, yanı pazara ARZ EDECEK. Bütün Türkiye çapında APKİS sözleşme modeli ile kentsel dönüşüme giren apartman ve siteleri düşünürsek Gayrı Menkul pazarına sunulan konut ARZ’ı, iyimser bir tahminle %20-30 artacaktır. Serbest Pazar ekonomisi koşullarında yaşadığımıza göre kapitalist sistemin ARZ – TALEP KANUNU halen yürürlükte.

                Yürürlükteki ARZ – TALEP kanununun TALEP tarafı nasıl seyrediyor, ona bakalım. Konut talebi genel olarak, olağan koşullarda nüfus artışına paralel seyir izler. Yaklaşık olarak, nüfus artış oranı ile konut talep artış oranı yakın seyreder. Ülkemizde nüfus artış oranı %2’nin altına düştü. KONUT TALEP artış oranı da %2 mertebesindedir. ARZ -TALEP kanunu terazisine koyarsak, ARZ ile TALEP arasında UÇURUM derecesinde fark oluşuyor. ARZ, TALEBİN 25-30 katı kadar genişliyor. Yaygın tabirle devasa bir konut balonu devamlı şişiyor. Bu kadar uçurum derecesindeki bir dengesizliğin kaçınılmaz sonucu, balonun patlaması ve yıkıcı bir ekonomik krizdir.  Ben bu krizin çok uzak olmayan bir gelecekte patlayacağına inanıyorum. Çok konuşulan “yabancı alıcılar” bu gidişi nasıl etkiler yaşayıp göreceğiz.

ABD böyle bir krizi 2007-2009 arasında yaşadı. Bankalar kredi notu düşük kişilere bol keseden değişken faizli konut kredisi dağıtmaya başladılar. Bunu gören inşaat şirketler konut sektörüne yüklendiler. Konut ARZ’ı aşırı arttı balon şişmeye başladı ve 2007 yılında balon patladı, Gayrı Menkul piyasası çöktü.  İlk darbeyi inşaat şirketleri aldı, arkasından bankalara, ödemeler dönmemeye başladı, 2008’de finans krizi patladı 2009 sonuna kadar krizin etkileri devam etti. Bu kriz iktisat tarihine MORTGAGE krizi olarak girdi.

                APKİS sözleşme modeli ile Türkiye’nin; ABD’nin 20 yıl önce yaşadığı krizi çok uzak olmayan bir gelecekte yaşayacağını tahmin ediyorum. Bunu önlemenin alternatif yolları var. Önemli bir malik çoğunluğu dairesinin M2’sini düşürmeden ödemesini arsa payı ile değil nakit ödemek istiyor. 3+1 dairesini 2+1’e küçültmek istemiyor. Böyle bir durumda yüklenici arsa payı düşecek, konut pazarına sunacağı daire sayısı azalacak, dolayısıyla ARZ – TALEP dengesi daha kontrol edilebilir seviyelere inecektir. Mesela yukarıdaki örneğimizde 100 daireli site 130 daireli değil 110 daireli bir site olabilir, 30 daire değil 10 daire pazara giriş yapacak. APKİS bu seçeneği dışlamıyor.   

Bu konuda Müteahhitler nakit ödemeye sıcak bakmıyorlar. Alacaklarını gayrı menkul olarak (ayni ödeme) almayı tercih ediyorlar, malikleri de ona göre yönlendiriyorlar, hatta malikler arasından yandaşlar devşirerek süreci istedikleri yöne sürüklemeye çalışıyorlar. Gerekçe olarak da Türkiye’nin kronik enflasyonlara maruz kalmasını gösteriyorlar. Kendi ayaklarına kurşun sıkıyorlar gibi geliyor bana. Bu gidişatın sonunda patlayacak konut balonu ve onun artçı sarsıntıları ile oluşacak kriz en başta inşaat sektörünü vuracaktır, devamında bütün sektörlere yayılacaktır. Yaşayıp göreceğiz, umudum, hayatın beni haksız çıkarması.

AHMET AKKÜÇÜK / 14.10.2026 

Yazar Sayfası: Yazarın Köşesi: / Tarih: 14.10.2026 17:56 / Okunma = 88